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《房地產》永慶：未來房價看漲比重已多於看跌 Apr 12th 2012, 11:24 精實新聞 2012-04-12 19:24:21 記者 林詩茵 報導 等不到降價，民眾對房價信心小幅回升，未來3個月房價「小幅看漲」的比重由17%攀升至29%，未來1年對房價看漲的比重則達46%，較看跌的41%略勝5個百分點。永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，由於經濟逐季溫和成長、兩岸經貿持續會談，民眾對近3個月房價看法在上季以看跌居多，本季則轉為漲跌、持平各三分之一，而對未來1年房價則有46%民眾看漲，前次調查則以看跌居多，顯示本季民眾房價信心有持續回溫的跡象。 永慶房產集團今(12)日召開第2季購屋趨勢調查記者會， 葉凌棋表示，目前整體台灣房市呈現「北部回暖、中部溫和並趨向火熱、南部最熱」的狀況，這顯示政局的穩定，兩岸趨勢長期看好，但全球低利率環境持續，定存利率只有1%多，國內油電價卻大幅調漲，造成通膨隱憂，讓民眾購屋保值的想法持續出籠，這也是民眾對房價信心回升的關鍵因素之一，預料後續還會繼續發酵。 永慶調查顯示，未來3個月房價看法中，小幅看漲的比重達到29%，較總統大選前的12%和前季的17%持續攀升，整體看漲的比重共為33%；而看跌的比重為34%，維持不變的比重也有33%，看漲、看跌、持平的比重各三分天下。 而對未來1年房價看法，看漲的比重共達46%，較總統大選後的34%明顯增加，至於看跌的比重則為41%，則較選後的53%下滑；持平看法的維持13%。 各地區房市的趨勢部份，越往南走，民眾對房價的信心就越樂觀，看漲房價及進場購屋比重就越高，全台市場呈現「北暖中溫南熱」的態勢。民眾對台北市房價看法最為保守，而中南部房價因相對偏低，未來有較多增值想像空間，吸引建商南下獵地，房市也趨熱。 而從大台北房市景氣訊號來看，原本總統選前空方佔上風，但經過大選後及今年第2季的調查發現，缺口逐漸縮小，整體看跌的比重為47%，和看漲的43%差距僅收斂至4個百分點，大台北地區市場景氣也有逐漸回溫的跡象。 在時事題方面，永慶調查民眾認為最適宜的投資工具，過去幾季黃金跟房地產佔比重一直不相上下，而本季房地產擠下黃金，以19.6%略高於黃金的17.7%，躍升最適宜投資工具冠軍。此外，排名第三、第四的股票與基金民眾認同度有大幅提升，比重從上季的9.1%、9.5%，成長到本季的15.6%、13.7%。 葉凌棋分析，今年初以來美元升值、股市大漲，原本一向是主要投資工具的黃金價格開始回貶，民眾轉向股市發展，因此，股市及基金占比開始提升。 此外，年初329檔期建商大舉推案，高達76%民眾認為未來3個月預售屋市場呈持平樂觀，同樣反映了今年年初新成預售市場熱絡的買氣。 至於政策部份，新內閣走馬上任，推出了許多政策想解決大台北都會區高房價問題，而調查結果發現，高達3成民眾認為沿捷運線周邊造鎮，增加住宅供給最能解決大台北都會區高房價。 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章 《房地產》信義：看跌Q2房價比動遽降至28% Apr 12th 2012, 11:24 精實新聞 2012-04-12 19:24:23 記者 林詩茵 報導 信義房屋(9940)針對網路會員，進行第2季購屋意向調查，民眾對於未來房市景氣呈現中性偏樂觀，一掃先前悲觀的氣氛，相較於去年底的調查中，有高達62%網友看跌未來一季房價，此次調查僅有28%看跌房價，民眾對於房價態度轉趨樂觀。另外針對各項因素的調查中，逾5成民眾認為，實價登錄並不會改變購屋決策，但若未來按實價課稅，有42%民眾認為房價可能因此下跌。 去年下半年以來連續兩季的調查都相當悲觀，看壞房價的民眾比例都超過5成，這種悲觀的情緒也反應在實際市場的成交狀況上，不過隨總統選舉落幕，歐債危機引爆風險也大幅下降，市場氣氛好轉，反應到此次調查結果上，民眾對於房市的情緒由悲觀轉為中性樂觀，未來一季則有43%認為房價應該會呈現持平走勢。 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，從調查資料來看，民眾對於房市態度轉向審慎樂觀，但仍保持一定理性，並非全然的看好房市，或許可以解讀為「最壞的情況」已經過去，若市場上沒有其他外來因素干擾，從調查結果與實際市況來看，今年房市有一定的能見度。 另外針對一些房市現象的調查，僅有2成民眾會考慮40年的房貸措施，若資格符合的話，想要申請合宜住宅的比例，也約3成左右，至於若有採取交通費補貼，願意搬遷至桃園的民眾比例，也僅約2成上下。 顯見政府一些住宅政策的美意，雖然可以吸引部分的購屋族群，但大多數的購屋人，還是希望可以在熟悉的生活圈內，買到適合自己條件的房子。 另一項房市調查顯示，還有4成的民眾認為，油電雙漲等通膨影響，會增加他們未來的購屋意願，蘇啟榮分析，此波油電雙漲預期將帶來一定程度的通膨威脅，民眾可能會擔心未來錢變薄了，對於房地產將產生購屋保值需求，但同時間國際金融情勢嚴峻，若經濟成長率追不上通膨的程度，中長期反而可能造成一般民眾購屋能力下滑。 而下半年將上路的實價登錄政策，有53%的民眾認為，並不會影響自己的購屋決策，至於未來可能採取的實價課稅政策，則有高達42%的民眾，直覺的認為會讓房價下跌，35%則認為對市場沒有影響。 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章 永慶總座：抗通膨+景氣趨佳，房市今明年不轉空 Apr 12th 2012, 11:07 精實新聞 2012-04-12 19:07:19 記者 林詩茵 報導 雖然打房政策持續，但民眾卻等不到房價下跌，3月買屋、看屋熱度回升，民眾對未來房價信心也緩步回升，看跌比重漸減、看漲比重回升。永慶房產集團總經理葉凌棋表示，隨著歐美景氣緩步復甦，明年度全球經濟又被期待成長下，購屋買盤從去年被壓抑到今年總統大選後爆發，目前買盤分為2種，一種自用買盤，包括首購、首換、大換屋，另一種是長期置產買盤，是口袋深，想長期保值抗通膨的買方。在低利、通膨、景氣趨勢轉好下，房市今、明年沒有轉空的理由。 葉凌棋分析，去年台灣房市在總統大選前有不確定性，整體市場買方觀望且壓抑，如今，兩岸的環境長期是看好的，而低利環境很清楚，民眾現在把錢放在定存，利息只有1%多，但今年在油價、電價大幅調漲下，台灣的CPI隨便就會到2%，可能一不小心就會到2%以上，等於錢放在銀行是負利率，所以口袋深的人一定要替錢找出口。 從現在台灣的房價來看，一連串的打壓，房價卻沒有跌，有錢的、有需求的，在此時就願意買房子。首購族、首換族、大換屋的客戶，都願意在低利、房價相對穩定的時刻出手買屋，至於口袋深的置產客層，也願意在此時出手，以免錢被通膨吃掉。 葉凌棋說，3月房屋的買盤就是在反應通膨的隱憂，未來通膨仍會繼續發酵，並推升房屋成交量再回升。 至於近期高雄的市場狀況火熱，葉凌棋則表示，由於高雄地區過去長期被認為是房價不會上漲的地區，沒有人想買房，買了也不會增值，但隨著中南部的基礎建設大幅投入開發，市場長期對高雄有期待，因此讓高雄的在地客層願意買屋，而也有過去在台北、台中置產，享受到增值利益的置產客層南下，推動高雄市場的火熱。 他預期，未來高雄房市會循台中模式，部分地區房市會一枝獨秀，就像七期豪宅區一樣，而高雄則是農十六、美術館區、幾個成熟商圈的捷運站、以及一些新興重劃區，未來房價都會有上漲的空間，而一般區域則房價會平穩。 葉凌棋認為，通膨和看好明年景氣等兩大因素，是驅動今年房市穩定的關鍵，房屋成交量會慢慢升溫，但房價要大漲則不太有動力，除了稀有的頂級豪宅還看漲外，多數地區的房價會平穩。 至於已有分析師預期在通膨壓力下，央行可能最快在6月升息，對此葉凌棋則認為，升息是抗通膨的選項之一，政府還是會考量整體景氣狀況，因此預料今年就算因通膨升息，幅度也不會太大，整體今年的利率水準還是在2字頭%，仍是對買屋者有利的低利環境。 永慶房產總經理葉凌棋認為今、明年房市不轉空。(記者林詩茵/攝) 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章 奢侈稅衝擊滿1年，雙北市房價上揚8-12% Apr 12th 2012, 05:27 精實新聞 2012-04-12 13:26:59 記者 林詩茵 報導 奢侈稅自去(2011)年第1季傳出將上路以後，台灣住宅房屋成交量即出現萎縮，然而房價受到的衝擊面似乎並未與成交量同步。自奢侈稅曝光到今年首季剛好滿1年，據統計，台北市12個行政區去年第1季與今年第1季的房價相比，漲幅還有8.1%，各地區除士林區小幅下跌外，其他11個行政區皆呈現上揚的格局；而新北市則近1年來房價更是大漲12.4%，除了泰山、蘆洲沒漲外，其餘地區也是全面漲價。 住展雜誌統計，台北市預售屋與新成屋的平均房價，在去年第1季為每坪74萬元，經過1年後，今年第1季的房價為每坪80萬元，一口氣站上8字頭關卡。大安區的房價也是持續站在高崗上，一坪為125萬元。台北市房價的前三高，分別是大安區的125萬元、信義區的115.5萬元及中正區的94.7萬元。三區皆屬台北市市中心的第一環，突顯市中心區房價高的抗跌性與上漲力道，其中大安區與信義區的平均房價，早已站穩於百萬元以上。 北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價與百萬元的距離持續加大外，信義區也直追在後，每坪房價為115.5萬元，而有松山機場國際航線利多的松山區，在今年第一季也出現補漲的行情，房價正式站上9字頭。 從近一年來，台北市房價仍有8.1%的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。尤其，台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府暫停標售國有地的政策下，土地的供給少之又少，更造就台北市房價回不去了。 新北市部份，受台北市高房價排擠效應影響，台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致新北市的移入人口持續增加。截至今年第1季為止，新北市的人口數為392萬761人，正式突破390萬人的大關，較2010年的人口數389萬7367人，再增加了0.6%。 住展雜誌統計，新北市人口的增加，使房市因需求帶動房價跟著水漲船高。以新北市各行政區去年第1季的房價與今年第1季相比，平均漲幅達12.4%，新北市各個行政區的房價，除了泰山與蘆洲沒有上漲，其他的行政區皆為上揚，房價超過4字頭的就有永和、新店、新莊、三重、中和、板橋、深坑等7個行政區。 新北市預售屋與新成屋的平均房價，經過了一年，房價再上揚至每坪34.4萬元的歷史新高點。除了7個行政區突破4字頭外，突破3字頭的則有蘆洲、土城及汐止，而低於2字頭的僅剩下鶯歌一區，也就是說新北市已幾乎沒有低於2字頭房價的區域了。 住展雜誌研發長倪子仁表示，新北市的重大公共工程持續大力開發，加上市府三環三線捷運線的大串聯，使房價漲幅超越台北市。三重新莊線的提前通車，加上捷運機場線經過的桃園、林口、五股等地區，對該區的交通將提供重大貢獻，通車後的房價後市可期。 而房市去年經歷多重利空的衝擊，雙北市房價還能不跌反漲，倪子仁認為，台北市土地供需失衡，造成台北居大不易的市況，連新北市的購屋壓力也隨著房價的比價效應再拉高許多。                            台北市預售與新成屋行情 區域 100年Q1(萬元/坪) 101年Q1(萬元/坪) 大安區 114.8 125.0 信義區 105.2 115.5 中正區 85.2 94.7 松山區 88.1 94.0 中山區 79.8 92.4 士林區 76.3 75.6 南港區 61.2 67.2 內湖區 61.7 64.8 大同區 57.2 62.0 萬華區 51.8 59.4 北投區 56.2 57.9 文山區 51.0 51.6 平均單價 74.0 80.0 資料來源：住展雜誌 製表：林詩茵 新北市預售屋與新成屋行情 區域 100年Q1(萬元/坪) 101年Q1(萬元/坪) 永和 46.6 49.5 新店 37.8 48.2 新莊 47.1 47.5 三重 36.6 46.4 中和 33.9 42.4 板橋 38.9 41.7 深坑 21.0 40.0 蘆洲 37.1 35.6 土城 26.7 32.0 汐止 25.7 30.3 泰山 31.0 29.5 林口 22.9 27.0 三峽 25.0 26.1 淡水 23.3 25.3 樹林 22.0 22.8 八里 17.2 22.1 鶯歌 15.7 18.3 新北市均價 30.6 34.4 資料來源：住展雜誌 製表：林詩茵

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