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2012年5月31日 星期四

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哪有餘力存購屋頭期款?美國學貸餘額10年內增275%
Jun 1st 2012, 05:07

精實新聞 2012-06-01 13:06:59 記者 賴宏昌 報導

美國房市好不容易止穩,讓銀行可以暫時把房貸違約問題丟到一旁。不過,紐約聯邦準備銀行最新公佈數據顯示美國學生貸款餘額持續攀高。看來,美國聯邦公開市場操作委員會(FOMC)若真有心要刺激消費、進而壓低失業人口,也許該認真考慮耶魯大學教授羅奇(Stephen Roach)的建議:將美國消費者債務一筆勾銷!

CNNMoney報導,紐約聯邦準備銀行5月31日公佈的家庭季度債務報告顯示,2012年第1季底美國學生貸款餘額達到9,040億美元,較10年前的2,410億美元暴增275%。數據顯示,學貸的長期(90天)拖欠比例自10年前的6.13%升至8.69%,比房貸、車貸的拖欠比例都還要高。

彭博社報導,2012年第1季美國學生貸款餘額季增3.4%,較一年前則是增加640億美元。同一時間,美國家庭其他形式債務則是合計減少3,830億美元。

美國大學委員會(The College Board)統計顯示,經通膨因素調整後美國學生貸款金額較10年前暴增一倍。過去5年美國學生貸款餘額呈現倍增,與信用卡未償還餘額、房貸餘額的下滑走勢形成強烈對比。美國學生貸款餘額上揚的可能因素包括唸大學的人數增加以及學費上揚。

羅奇去年8月曾建議執政當局做一件1930年代以來不曾做過的事:減免美國消費者過去積欠的房貸、分期付款以及信用卡債務!羅奇指出,美國經濟正面臨日本式資產負債表修正,負債過多的美國消費者正處於動彈不得的局面。羅奇坦承減免債務會讓放款者受傷,但他說若要讓美國經濟盡快重拾活力,有些人勢必得付出代價。他說,美國政治人物向來都不願讓任何選民受傷。

將美國消費者負債一筆勾銷的建議聽起來可能太瘋狂,但擺在眼前的事實是,當人民已經負債纍纍,再低的利率也不可能吸引你去背負更多的負債吧!再過6個月,美國0-0.25%的聯邦基金利率就要歡度4周年!

《資產負債表衰退(Balance-Sheet Recession;BSR)》名詞發明人辜朝明(日本野村總合研究所首席經濟學家)在《總體經濟的聖杯-資產負債表衰退啟示錄(The Holy Grail of Macroeconomics:Lessons from Japan`s Great Recession)》一書以及《全球處於資產負債表衰退:起因、對策與政治(The world in balance sheet recession:causes, cure, and politics)》這篇研究報告指出,日本、美國、西班牙等國企業、民間因負債大於資產而忙於減債,使得趨近零的貨幣政策無法發揮應有效益。

美國聯邦準備理事會(FED)5月7日公佈,2012年3月非循環信用貸款(例如:學生貸款、汽車貸款、活動屋貸款)餘額為1兆7,387億美元,較前月增加162億美元。彭博社報導,美銀經濟學家Neil Dutta指出,消費者信貸餘額上揚主要是學生貸款餘額暴增所致。他說,學生貸款餘額暴增主要是年輕人很難找到工作;因此,消費信貸餘額上揚不應以利多視之。

華爾街日報報導,美國消費者金融保護局(Consumer Financial Protection Bureau;CFPB)官員3月21日公佈的調查數據顯示,美國整體學生貸款餘額可能在去年底就已突破1兆美元(創歷史新高),較紐約聯邦準備銀行今年初公佈的數據還要高出16%。CFPB學生貸款申訴專員Rohit Chopra指出,學生高負債的現象最終可能會導致美國房市復甦速度放慢。他說,首購族是美國房市相當重要的一環,那些剛踏出社會的年輕人原本是應該為房子的頭期款存錢,現在卻是拿去繳納積欠的學生貸款。

*編者按:本文僅供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力,自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

自住、置產買盤當道,「總價」為購屋首要訴求
Jun 1st 2012, 04:46

精實新聞 2012-06-01 12:45:47 記者 林詩茵 報導

龍年生育潮帶動購屋及換屋自住型買盤,加上油電雙漲保值需求,國內熱錢從股市轉進房市,5月初以來全台各地案場看屋客回流,置產及自住型買家比例高。建商觀察,北台灣總價在4000萬元以下的住宅銷售買氣旺,而中南部則以1800至2500萬元的產品賣相較佳,房市不僅是品牌建商的個案表現期,也進入了所謂的「總價市場」為導向的趨勢階段。

據央行公布,台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大行庫今年4月新承作購屋貸款金額達515.59億元,比起3份增加了31.4億元,創下近9個月來新高,而房貸餘額4月單月增額164.99億元至5.26兆元,也創下統計以來次高水準,僅低於2011年12月的5.27兆元,顯示近期民眾的購屋意願確實受「買房抗通膨」的話題激出。

鄉林不動產研究室觀察,在物價看漲之際,在品牌、地段及產品設計等因素外,購屋族群仍將「預算」擺在第一位,多數看屋客在決定房子喜好度時,會將「總價」列首要考慮,常聽到客戶說「這個總價還在我的預算內,可以接受!」或「我的預算只有2000萬,頂多不再超過200萬」之類的條件。

鄉林表示,目前大台北地區3000至4500萬元的產品成交最快,超過5000萬元以上的高價豪宅,通常成交期會拉長;相對在中南部,以總價1800~3000萬元個案商品賣相佳、出脫率最高。

不過,鄉林不動產研究室也統計,今年第1季台北市推案戶數比起去年同期減少2成,但精華地段房價居高不下,總銷金額仍然增加了2.3%;而新北市總推案量減少了45%,總銷減少33%。

反觀五都中的台中市與高雄市,今年第1季則呈現量價齊揚,其中高雄市房價因補漲因素、總銷金額大增6成、而台中市也成長4成之多。

鄉林不動產研究室分析,這一波房市復甦最大特色是自住客與投資客進場,受到油電雙漲及證所稅影響,嚇跑股市資金轉入房市,出現十多年未見的房市與股市脫鉤現象。

而這波房市買盤很多是自住或置產買家,來自華僑或台商,因追求更優質居住環境而換屋,或者為下一代置產,因此形成「總價市場」;另外,去年百年結婚潮遇到房市緊縮的壓抑,在今年第1季起有所表現,緊接著有龍年嬰兒出生潮帶來的大量自住、換屋需求,在自住客是市場主力客層下,總價訴求也更形明顯。

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4月全台房屋移轉略增3.35%,北溫南熱仍明顯
Jun 1st 2012, 00:54

精實新聞 2012-06-01 08:54:17 記者 林詩茵 報導

內政部統計處公布,今(2012)年4月全台建物買賣移轉棟數共2萬8,517棟,較3月的2萬7,592棟,月增率3.35%,和1、2月的1.8萬棟相比,買氣已見回流。六大都會區中,新北市較上月增加671棟最多,漲幅高達12.49%,而台北市增加268棟,漲幅9.05%居次;不過,房仲業者表示,雙北市4月的成交量和去年單月平均水準相比,仍有1~2成的落差,但桃竹中南高5個都市,已連續2個月交易量回到去年水準,奢侈稅已改變了全台房市的交易板塊。

房仲認為,一般產權過戶需30~45天,4月買賣移轉棟數是反應2月下旬及3月的買氣,隨著4月起國內受油電雙漲、證所稅帶來的紛擾,致買氣下滑,預料後續的移轉件數將呈下滑。

以區域表現來看,直轄五都僅有台南市買氣較弱,下滑18.72%,其餘主要都會區都持續回升,台北市3228件,月增9.05%;新北市6043件,月增12.49%,而台中3886件,月增3.93%、高雄3401件,月增0.27%;值得留意的是,台中與高雄的買賣移轉都持續優於台北市。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,台北市過高房價迫使買方出走,不只影響自用盤,也讓投資盤退縮,而從這角度來看,在購屋人預算有限的狀況下,低價產品、中南部市場會持續扮演著支撐市場的重要角色。

台灣房屋市場經理劉志雄則分析,台北市4月成交表現以中山區、內湖區最為亮眼,因為中山區小套房最多,一直是支撐該區高度買賣移轉動能的關鍵,由於剛性需求仍在,中山區的產品多元,交通發達,生活機能更是完善,為中山區奠下基本買氣的主因。另外,捷運松山線最晚2014年可以通線,未來勢必帶動南京東路沿線周邊房價的漲幅。

新北市4月買賣移轉棟數較上月增加12.49%,居六大都會區之冠,其中,汐止區買賣移轉單月增加690棟,成交量居新北市所有行政區第二名,漲幅卻是新北市之冠。此主要受比價效應影響,汐止區房價比起鄰區的內湖及南港較為親民,且因應剛性需求,該區房價深受自住客群的青睞,加上交通網絡日益完善,未來台鐵捷運化及連結南港的交通完工後,受到預期房價漲幅的心理,該區房價已呈現補漲情形,房市發展更榮景可期。

不過,雖然4月買氣比起3月略增3.35%,但若比較去年單月3萬棟的水準來看,4月的移轉量僅能視為奢侈稅後的「正常交易水準」。信義房屋分析,若比較主要的都會區可發現,過去領漲的首善之都台北市,4月移轉量雖然增加9.05%,不過僅有3228棟,相較去年單月平均少了22.4%;而房價僅有台北市一半的新北市,交易量較上月增加12.49%,比台北市略高。其餘一些偏向自住的區域,包括桃園縣、新竹地區、台南市與高雄市,住宅單價普遍在1字頭的水準,房價較為親民,因此近期交易量不輸給去年的單月表現,已經不受奢侈稅影響。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說明,市場不確定因素消除後,2月起購屋需求回流,房市買氣穩定,3月以來房市交易規模明顯增加,不過成交量回升的幅度明顯的跟房價呈反比,桃竹以南低房價區交易量增幅大於雙北市,預料未來全台房市交易的分佈,受到奢侈稅以及雙北市房價居高不下的影響,北溫南熱還會將持續一段時間。

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台壽保取得台北市中正區不動產,計4.42億元
Jun 1st 2012, 00:51

證交所重大訊息公告

(2833)台壽保-本公司取得不動產

1.標的物之名稱及性質(如坐落台中市北區XX段XX小段土地):
土地:台北市中正區公園段2小段1及2地號(權利範圍49872/1000000)
建物:台北市中正區許昌街17號5樓整層及B2F車位7個
2.事實發生日:101/5/31~101/5/31
3.交易數量(如XX平方公尺,折合XX坪)、每單位價格及交易總金額:
建物面積2296.49平方公尺,折合694.69坪
交易總金額442,000,000元
4.交易相對人及其與公司之關係(交易相對人如屬自然人,且非公司之關係人者,得免揭露其姓名):自然人,非本公司關係人
5.交易相對人為實質關係人者,並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之所有人(含與公司及相對人間相互之關係)、移轉價格及取得日期:不適用
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之實質關係人者,尚應公人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:不適用
7.預計處分利益(或損失)(取得資產者不適用)(原遞延者應列表說明認列情形):不適用
8.交付或付款條件(含付款期間及金額)、契約限制條款及其他重要約定事項(註一):
(一) 簽約:交易總金額25%
(二) 用印:交易總金額25%
(三) 過戶:交易總金額45%
(四) 點交:交易總金額5%
9.本次交易之決定方式(如招標、比價或議價)、價格決定之參考依據及決策單位:
議價;董事會決議
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
華信不動產估價師事務所:471,400,000元
11.不動產估價師姓名:
華信不動產估價師事務所:江晨旭
12.不動產估價師開業證書字號:
江晨旭:(98)中市估字第000074號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否
14.是否尚未取得估價報告:否
15.尚未取得估價報告之原因:
16.與交易金額比較有重大差異原因及簽證會計師意見:不適用
17.經紀人及經紀費用:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司,交易總金額之0.25%第一太平戴維斯股份有限公司,交易總金額之0.25%
18.取得或處分之具體目的或用途:依保險法為不動產投資
19.本次交易表示異議之董事之意見:無
20.本次交易董事有異議:否
21.其他敘明事項:無
註一、其他重要約定事項應註明有無訂定附買(賣)回、解除契約或其他不確定、特殊約訂條款

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京匯/君匯開發向母公司基泰取得北市不動產,計32億元
Jun 1st 2012, 00:46

證交所重大訊息公告

(2538)基泰-代本公司持股100%之子公司京匯開發(股)公司及君匯開發(股) 公司公告向本公司取得不動產

1.標的物之名稱及性質(如坐落台中市北區XX段XX小段土地):坐落台北市中正區公園段二小段471等地號土地及建照
2.事實發生日:101/5/31~101/5/31
3.交易數量(如XX平方公尺,折合XX坪)、每單位價格及交易總金額:
交易數量:土地面積481.28坪
交易總金額:3,200,000,000元
京匯開發(股)公司及君匯開發(股)公司分別取得之面積皆為240.64坪,而分別交易之總金額皆為1,600,000,000元
4.交易相對人及其與公司之關係(交易相對人如屬自然人,且非公司之關係人者,得免揭露其姓名):
交易相對人:基泰建設股份有限公司,為持股本公司100%之母公司。
5.交易相對人為實質關係人者,並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之所有人(含與公司及相對人間相互之關係)、移轉價格及取得日期:
選定關係人為交易對象之原因:經營需要。
前次移轉之所有人(含與公司及相對人間相互之關係)、移轉價格及取得日期:不適用。
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之實質關係人者,尚應公告關係人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:不適用
7.預計處分利益(或損失)(取得資產者不適用)(原遞延者應列表說明認列情形):不適用
8.交付或付款條件(含付款期間及金額)、契約限制條款及其他重要約定事項(註一):
京匯開發(股)公司及君匯開發(股)公司分別與母公司簽訂之買賣契約之付款期間及金額皆為:
1.簽約10日內支付新台幣320,000,000元整;
2.其餘款項分三期支付共新台幣1,120,000,000元整;
3.尾款新台幣160,000,000元整。
契約限制條款:無。
其他重要約定:無。
9.本次交易之決定方式(如招標、比價或議價)、價格決定之參考依據及決策單位:
本次交易之決定方式:採取議價方式。
價格決定之參考依據:鑑價報告。
決策單位:董事會。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
宏邦不動產估價師聯合事務所:新台幣3,212,706,385元。
誠正海峽兩岸不動產估價師事務所:新台幣3,186,419,107元。
11.不動產估價師姓名:
宏邦不動產估價師聯合事務所:蔡明航。
誠正海峽兩岸不動產估價師事務所:林金生。
12.不動產估價師開業證書字號:
蔡明航:(94)北市估字第000076號。
林金生:(94)北市估字第000060號。
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否
14.是否尚未取得估價報告:否
15.尚未取得估價報告之原因:
16.與交易金額比較有重大差異原因及簽證會計師意見:不適用
17.經紀人及經紀費用:不適用
18.取得或處分之具體目的或用途:經營需要
19.本次交易表示異議之董事之意見:無
20.本次交易董事有異議:否
21.其他敘明事項:京匯開發(股)公司及君匯開發(股)公司已於民國101年5月9日設立完成,截止5月31日止,註冊資本皆為5億,實收資本額皆為1千萬。
註一、其他重要約定事項應註明有無訂定附買(賣)回、解除契約或其他不確定、特殊約訂條款

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