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《美國經濟》20大都會房價月增幅略低於預期 May 29th 2012, 14:22 精實新聞 2012-05-29 22:22:25 記者 金正平 報導 標準普爾(Standard & Poor`s)5月29日公佈，根據S&P/Case-Shiller房價綜合指數顯示，未經季節性因素修正的美國10大都會區2012年3月獨戶住宅成屋價格年減2.8%(前月減幅仍為3.6%)；月減0.1%，小於前月0.9%(原估0.8%)的減幅，連續第7度下滑。經過季節性因素修正後房價月增0.1%，增幅與前月相同。此指數以3個月平均值來計算，因此每月數據會受到前兩個月交易狀況的影響，而一般市場對年度增減變化較為關注。 20大都會區獨戶住宅成屋價格年減2.6%，減幅小於前月的3.5%；月增0%(前月減0.8%)，為6個月來首度止跌。經過季節性因素修正後房價月增0.1%，略小於前月的0.2%，連續第2度上升。根據Thomson Reuters調查，經濟學家一般預估20大都會區經季節性因素修正的房價將月增0.2%。彭博社調查顯示，市場一般預估20大都會區房價將年減2.6%，此為2010年12月以來最小減幅。 10、20大都會區房價年增率自2010年5月之後便逐月縮減。標普指出，自2006年6/7月的高峰計算至3月，10、20大都會區房價累計跌幅分別達35.2%、35.1%，兩者目前分別相當於2003年初、2002年底的水準，續創2006年中房地產危機出現迄今的波段新低。 未經季節性因素修正的S&P/Case-Shiller全美房價指數(NHPI)今年第一季季減2.0%，較前季的3.9%減幅縮小，年減幅達1.9%，較2006年Q2的高峰下跌35.1%。經過季節性因素修正後房價季增1.1%(前季減1.7%)。彭博社報導，1.1%的增幅為2009年Q3以來最佳。去年度成屋銷售量創下1997年以來新低水準。 美國抵押貸款巨擘房地美(Freddie Mac)首席經濟學家Frank Nothaft 23日表示，從今年第一季經濟數據來看，美國經濟成長出現一些令人鼓舞的跡象，同時Q1房地美房價指數顯示許多地區的房價位於或接近谷底，他預期貸款拖欠率可望進一步降低。 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章 《主筆室》奢侈稅滿周年，房地產市場變了嗎？ May 29th 2012, 13:39 精實新聞 2012-05-29 21:39:02 記者 林詩茵 報導 去(2011)年6月1日《特種貨物及勞務稅條例》(俗稱奢侈稅)正式上路，奢侈稅雖稱針對所有奢侈消費行為進行課稅，用意是抑制等種貨物在短期內轉手交易的錢滾錢行為，但一般認為，奢侈稅針對房地產短線炒作的目的最大。從結果來看，奢侈稅的稅收並不符合預期，壓抑房價下跌也沒有達到目的，但確實有打跑了8、9成的短線房市炒作客，從奢侈稅滿1周年來看，房市確實起了一些微妙的變化。 一、房市成交量縮，市場炒作氣氛消散 奢侈稅上路前，全台房地產投機買氣最旺的地區莫過於雙北市，而以今年前4月台北市和新北市地政單位統計的建物累計買賣移轉件數來看，台北市僅9579件，較去年期的2萬104件大減52.35%，而新北市也僅有1萬8073件，較去年同期的3萬2967件衰退45.18%。 再從過去投資客最多的台北市大安區、中正區、信義區等明星地區，以及內湖、南港等預售新屋案量較大的新興區域來看，這些區域過去在投資客支撐下，房價漲勢兇猛，成交量也相當大，但今年前4月在少了短線客的參與下，成交量幾乎都較去年同期腰斬；反觀過去房價波動較小的萬華、大同區，成為成交量相對抗跌地段。 二、短期投機客Out！置產、自住客撐起一片天 由於奢侈稅針對持有房屋1年和2年內轉手，分別課徵總交易金額15%或10%的稅率，讓想短期脫手的買盤考量成本，全面出場，根據房仲業者私下觀察，過去台北市的短投比重約5成，新北市甚至有些個案佔比達7成，如今短投客全退場，台北市投資買盤只剩口袋深的置產客，大部份已經成為自住需求的買方；新北市置產客則只剩1、2成，自住客則恐怕有高達8、9成。 三、3~5千萬中高總價憔悴，1~2千萬、上億等M型產品搶手 在自住客買家或口袋深的富豪置產客成中流砥柱下，4房、總價帶在3千至5千萬的產品目前買氣相當薄弱，處境非常尷尬，但自住客負擔得起的1、2千萬元產品、約2~3房的產品，在大台北地區交易熱絡；另一種搶手商品則是上億的頂級豪宅，由於供給量少，但口袋深的富豪錢無處去，國際金融情勢不好，金融商品不保險，國內台股又有證所稅風暴，資金無處去，富豪仍搶豪宅置產。 四、投資客走出台北，中南部火熱 奢侈稅壓抑了大台北地區的不動產投資風氣，而中南部一方面有價格落後優勢，吸引不少北客南下搶便宜，另一方面在通膨議題和代銷業者帶動市場氣氛下，也逼出許多過去觀望的南部在地買盤出手，擔心房價上漲，紛紛搶進買房抗通膨，讓台中、台南、高雄3、4月買賣移轉表現都優於大台北地區，甚至高雄市還出現3、4月買賣移轉件數逆勢高於台北市的罕見現象。 五、成交量雖減，台北市房價很穩、新北市回歸理性 雖然奢侈稅大台北房價曾出現一日三市的瘋狂亂漲，甚至同區段新推案一案比一案高，而奢侈稅上路後，因為買氣削弱，央行也緊盯，讓建商、代銷不再敢亂喊價，只是要降價也不容易，當前台北市的房價算是守得很穩；至於新北市，奢侈稅前曾有B咖產品賣A咖價格，如今也多打回原形。舉例來說，過去林口一度想喊到4、50萬元/坪，如今成交價則據傳多落在25~30萬元/坪。 學者分析，奢侈稅後房價之所有沒跌，一方面是政策鎖住了2年內的新屋供給量，許多屋主不想被課奢侈稅，選擇把房子留著，或有增值空間，2年後不必課稅後再來賣，供給量小致房價抗跌；二方面是建商口袋夠深，不及著降價求售，新成/預售屋撐住了中古行情。 只不過，整體來看奢侈稅後的房價雖算平穩，但產業內也私下坦言，奢侈稅閉鎖期一旦過去，恐怕讓供給量活絡起來，在房市成交量大減下，供需能否平衡、房價是否有撐，還需要觀察。 整體來看奢侈稅效應，這1年來政府的稅收才30多億，大不如原預期的150多億元，而房屋交易量大縮，更衝擊了地方政府的土增稅和契稅稅收，確實引發許多人批評這是項失敗的政策，國庫大減，是代價相當昂貴的政策。 然而，奢侈稅確實打跑了炒作買氣，也壓抑了房價的瘋狂漲勢，讓過去炒作客心生警惕，對房價的壓抑多少已產生了某些程度的效益。

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