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《保險規劃》房貸壽險 怎麼買才好？ May 23rd 2012, 11:18 精實新聞 2012-05-23 19:17:48 記者 徐伯豫 報導 小任邁入了「三十而立」，決定給自己的禮物就是買一間小套房給自己，無論是自住或是租給別人，都是很好的投資。不過在前往銀行申請房貸時，行員推薦他購買房貸壽險，但他又想，未來要扛房貸已經很辛苦了，真的有需要多這一筆開銷嗎？ 【房貸壽險每件平均保額570萬 高於台灣平均壽險保額135萬】 法國巴黎人壽表示，分析2011年房貸壽險保戶，發現保戶男女各半但男性稍高、男女保戶平均保額相近，每件保單平均保額約新台幣570萬左右，遠高於台灣平均壽險保額135萬，平均投保年齡約為37歲。但在分齡分析中，年齡較大的女性客戶不論是保額或是件數都比男性客戶高，或可推論家庭中第一戶房屋多為男性購買，之後的第二間房或換屋則由女性具名購買為多。  【平均保額偏低 因北部房價高 壓力已過大】 法國巴黎人壽指出，南北客戶的平均保額，都在新台幣570萬左右，並不若南北房價的差距。似乎南部客戶，尤其是有好屋的資產階級，對房貸壽險的普遍接受度與保險觀念，比北部客戶更為健全。但合作金庫人壽業務部協理焦訓表示，這也有可能是因為北部的房價壓力已經過大，造成房貸戶不想要造成更大的負擔，因此選擇未足額投保，以減輕房貸的支出。  【精華區銀行競爭性高 利率無法因綁房貸壽險再有優惠】 若是房貸戶在申請房貸時一起購買房貸壽險，通常銀行都會提供一些優惠措施給民眾，但每個貸款案件不同，銀行會根據個人的還款能力及建物的狀況來評估不同的優惠。 合作金庫人壽業務部協理焦訓表示，以購買合庫房貸壽險來說，在合庫、淡水一信都會提供房貸利率優惠；法國巴黎人壽則是可以透過華銀、彰銀、台中商銀投保，各家銀行所提供的優惠也不同。但是以台北市精華區來說，是沒有優惠的，最主要是因為銀行在這些區域因為太競爭，利率已經沒有空間再壓縮。  【繳交保費 可直接以房貸繳費】 一般壽險提供的是被保險人身故後，受益人的生活保障，房貸壽險則是讓受益人免於背負債務的痛苦。繳交保費方式可以現金繳費，或是在房貸申請通過後，由銀行撥款時一併繳交保費。 舉例來說，小任本次房貸需借500萬，而房貸壽險為30萬，房貸壽險的繳交方式為躉繳，因此跟銀行的貸款就為530萬，房貸壽險的借款直接與房貸分期一起償還即可。但如果房貸已經借到緊繃，保戶就得自行付費繳交房貸壽險保費，不過也有銀行會提供小額貸款當做配套，如此一來還是可以選擇躉繳方式繳交房貸壽險保費。 另外也有分期繳的房貸壽險商品，繳交方式就如同一般人身保險一樣，可以利用信用卡、現金或是銀行轉帳扣款。不過焦訓還是建議購買躉繳型的商品，跟房貸綁在一起，比較可以避免保單失效，且保障不易中斷、省下客訴的問題，同時會接到銀行的通知，利率也有調降的空間。以20年期的房貸壽險來比較，躉繳保費會比分期繳保費便宜兩到三成。  【房屋轉貸 原房貸壽險可轉為個人定期壽險或解約】 目前房貸利率有多種選擇，而許多房貸戶也會因為多方考量而將房貸進行轉貸的動作，在此提醒您，若是轉貸，房貸壽險將無法提供保障。因為，轉貸後的銀行(要保人)就會有所不同，因此不是選擇解約，拿回現金價值，就是要求要保人改回自己，轉為個人定期壽險。而專家也建議，新的房貸也可考慮購買房貸壽險，避免足額不足期的保障，才不致讓安全的避風港可能會因為保障到期而面臨新風險。 若是提早繳清或是延長、轉貸，由於保費是依據投保當時被保險人的年齡、性別以及投保金額、年期的不同來計算。因此，投保當時即已決定保費多少，並不會因為投後房貸的狀況而不同，不過投保後若房貸提早繳清，則保障仍可以繼續，直到期滿為止，不會受到影響。 【夫妻共同繳交房貸 兩人均可投保房貸壽險】 另外，若夫妻同時繳交房貸，同為「共同借款人」，焦訓表示，夫妻也可以分別投保房貸壽險。假設借了400萬，夫妻均可購買400萬的壽險，不過若僅互為「借款保證人」並不算共同借款，提醒您注意。 男女房貸壽險費率 性別 男 女 年齡 40 40 保額 500萬 500萬 貸款年期 20 20 保費 655,000 337,500 貸款年期 30 30 保費 673,000 360,500 資料來源：法國巴黎人壽、合庫人壽 【平準型與遞減型房貸 依照保障需求選擇 保費差很大】 房貸壽險又分為平準型與遞減型，值得注意的是，因為保障的額度不同，因此保費相差一半，專家建議，房貸壽險的型別可依照個人預算而定，但會購買房貸壽險多為資產不足，為受薪階級，無法一筆償還房貸，跟定期壽險比起來，便宜兩到三成，兩型之間可以轉換，依照轉換當年年齡計算保費，但保單成本無法規換，現金價值不多。 【房貸壽險是否會根據屋齡做篩檢？】 法國巴黎人壽通路發展部經理黃東新表示，只要銀行核貸，根據年齡性別、身體狀況核保，55歲以下、1500萬免體檢，56~60、1000萬免體檢，61-65歲、兩百萬免體檢額度。不過，他也表示，在同一家保險公司購買的話需要評估，超過須體檢額度仍須體檢。而因為仍是壽險，所以房貸壽險年期加上投保年齡不能超過80歲。 房貸壽險與定期壽險比較 商品名稱 房貸壽險 定期壽險 保障年期 2-40年 10年-30年 繳費方式 躉繳/分期繳 分期繳 保費比較 比定期壽險便宜兩到三成 較貴 可貸金額(保單價值準備金) 無 較高，依照各被保人保單為準 免體檢額度 最高至1500萬 單家壽險公司最高，依年齡而定 徐伯豫製表 《房地產》北市首購最愛文山 南港擠進置產熱區 May 23rd 2012, 11:03 精實新聞 2012-05-23 19:03:18 記者 林詩茵 報導 房市在自住需求增溫下，近期的來客量較4月持續增加1~2成，而整體的成交量從年初築底反彈之後呈現穩定成長，長期置產需求也逐步回溫。房仲業者表示，目前來店客戶中不少是銀髮族替自身兒女購置市區具保值的房屋，且因考量購屋預算與未來子女房貸還款的壓力，多以中低總價為購屋標的，使得近期南港區房市交易熱絡，置產客比重高達34%，打敗信義區，躍居置產比重第三位。 永慶房產集團研究發展中心統計，4月台北市各區置產及自住購屋熱區，目前首購自住比重仍以文山區及內湖區位居一、二位，北投區換屋族比重高達41.0%，則為各區之首；置產部分，市中心的大安區及中山區仍為傳統置產熱區，但因為置產需求轉變，具備多項公共建設題材的南港區，也在置產熱區之列。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，近期房市回溫，加上油電雙漲議題，使得置產客也隨著房市回溫而增加。目前置產客戶中，不少是銀髮族替自身兒女購置市區具保值的房屋，且因為考量購屋預算與未來子女房貸還款的壓力，多以16~30坪，總價約800~1400萬間的住宅為購屋標的，使得南港區近期房市交易熱絡，買賣移轉件數呈現V型反轉，成交量及房價呈現連續3個月增溫，5月置產客比例更是成長到34%，取代信義區，躍居置產比重第三位。 據統計，目前南港地區大樓每坪達到51.4萬、公寓每坪36.3萬，較其他市中心區域，價格相對穩定，且南港車站未來將成為僅次台北車站及板橋站的三鐵共構車站，加上為北宜直鐵重點車站等因素，交通題材逐步推升南港的交易市況。黃舒衛表示，南港區在奢侈稅過後，價格幾乎凍漲1年，市場預期未來補漲潛力大，而成為置產客急欲搶進的首選區域之一。 近期北投區房市利多消息不斷，被譽為台北科技走廊明日之星的士林北投科技園區，預計今年完成第一期區段徵收，完工後預期可望帶動3.5萬個就業機會，成為房價最具潛力的區域。此外，北投區還具有奇岩重劃區題材，目前台北市大面積土地釋出量少，位於北投奇岩捷運站附近的重劃區，成為奇貨可居的產品，預計最快今年第3、4季可以推案。 黃舒衛表示，北投區本身就具備生活機能優良、交通便捷的特性，近期在科技園區及奇岩重劃區雙重利多帶動下，預估未來區域房市發展潛力大，為近期台北房市的新亮點。 北投地區目前大樓每坪46.1萬、公寓每坪36.1萬，相對於台北市中心平均房價已飆破50萬來看，顯得平易近人，且未來發展潛力性高，因此，在生活機能卓越、交通便利，且未來有淡水捷運延伸線及科技園區利多帶動下，北投區房產最具保值及發展潛力，成為換屋族關切的焦點區域。 目前大台北的「二環區域」中，文山區及內湖區內不但有捷運文湖線經過，且有不少優質明星學校可以選擇，房價負擔相對市中心輕，讓首購族能夠輕鬆兼顧經濟能力及兒女教育品質，整體區域內交通建設完備、公共建設也具相當水準，使得兩區房價保值性佳、未來發展潛力大，因而備受精打細算的首購族青睞。 目前文山區大樓每坪43.0萬、公寓每坪37.2萬，內湖區大樓每坪54.4萬、公寓每坪36.7萬，房價水準均低於市中心平均值，以購買25坪公寓為例，兩區購買總價在千萬以內，相當符合首購族需求。 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章

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